In der Beratungspraxis habe ich oft mit Betroffenen zu tun, die Eigentümer einer Immobilie (Haus oder Eigentumswohnung) sind und den besten Weg aus der Überschuldung suchen. Oft sind die Wege einer außergerichtlichen Regulierung bzw. eines Vergleichsverfahrens gar nicht bekannt und folgende Fragen kommen auf:
- Wird die Immobilie zwangsversteigert?
- Was passiert dann mit dem Haus/der Eigentumswohnung?
- Kann die Immobilie stattdessen verkauft werden?
Was passiert mit meiner Immobilie in der Insolvenz?
In vielen Fällen hat die das Haus/die Wohnung finanzierende Bank Darlehensraten bereits angemahnt bzw. das Darlehen bereits gekündigt. Nach der gerichtlichen Durchsetzung der Darlehensschuld droht die Zwangsvollstreckung bzw. Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung. Viele betroffene Eigentümer von Immobilien glauben, durch ein Privatinsolvenzverfahren sei das Problem gelöst – bei einem Insolvenzverfahren bleiben sie jedoch Eigentümer und es fallen weiter die Abgaben wie Grundsteuern, Kosten für Verwaltung (Wohngeld nach WEG usw.) an.
Der Insolvenzantrag ist also kein guter Weg – nur gut, dass das die Banken aus guten Gründen oft ähnlich sehen, dazu später.
Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung des Eigenheims
Nach meiner Erfahrung lassen sich Banken – wenn konstruktive Verwertungsstrategien aufgebaut und besprochen werden – eher Zeit mit einem Zwangsversteigerungsverfahren. Der Grund hierfür ist ähnlich wie die abschreckende Wirkung eines Insolvenzverfahrens: die damit verbundenen Kosten und der oft erschreckend geringe Erlös.
Das ist wiederum die sachliche Erwägung, warum sowohl für Banken als Gläubiger als auch für den überschuldeten Hausbesitzer eine vernünftige Lösung über einen freien Verkauf statt einer Zwangsversteigerung oder einem Insolvenzverfahren gefunden werden kann.
Freier Verkauf der Immobilie statt Insolvenz oder Zwangsversteigerung
Als Grundlage für die Gespräche mit der Bank ist es enorm wichtig, die Aussichten einer Zwangsversteigerung und eines Insolvenzverfahrens zu erarbeiten und zu dokumentieren. In meiner Beratungspraxis haben sich hierbei dokumentierte Insolvenzszenarien als sinnvoll erwiesen, weil daraufhin sachgerecht über den für alle Beteiligten besten Weg aus der Schuldenmisere (aus der Sicht der Bank den Exit aus dem notleidenden Kredit) entschieden werden kann.
Da nun nach Erfahrung der Beteiligten – also auch der Banken – eine Zwangsversteigerung oder ein Insolvenzverfahren mit Kontrollverlusten und hohen Kosten (die dann einen Erlös stark reduzieren) verbunden sind, kann ein freier Verkauf oder eine Umschuldung die beste Lösung sein.
Ich hatte bereits bei INSOLVENZ-NEWS hier über einen positiven Fall berichtet, bei dem eine Schuldenregulierung mit Vergleich ohne Insolvenz erzielt werden konnte und erlebe gerade in letzter Zeit oft, dass Banken bei überschuldeten Immobilien bei guter Kommunikation und Darstellung der häufig schlechten Aussichten eines Privatinsolvenz-Verfahrens einer Schuldenregulierung immer öfter den Vorzug geben.
Nehmen Sie gerne mit meinem Büro Kontakt auf – ich übernehme in vorbeschriebenen Fallgestaltungen die Moderation im Interesse der Vermeidung von Zwangsversteigerung und Insolvenzverfahren.
Gut, dass Sie fragen: viele Besitzer einer überschuldeten Immobilie denken, dass der Insolvenzverwalter sich „schon darum kümmert“ und dann etwas vom Erlös übrig bleibt.
Es ist aber so, dass ein etwaiger Erlös nach meiner Erfahrung über die hohe Vergütungsabrechnung nur dem Insolvenzverwalter etwas bringt: für den ehemaligen Eigentümer bleibt nichts übrig. In Insolvenzverfahren werden Immobilien (und andere „Verwertungsobjekte“) meist nicht optimal verkauft.
Andersherum „lohnt“ es sich, in Eigeninitiative zusammen mit einem in Vergleichsverfahren erfahrnen Anwalt vorzugehen. Ich übernehme in diesen Fällen gerne die Moderation und die Durchführung des Vergleichsverfahrens mit positiven Erfahrungen.
Insolvenzverkauf Immobilie?
Kann ich denn in einer Privatinsolvenz nicht die Immobilie verkaufen? Ich bin doch noch Eigentümer oder wird mir das Haus vom Insolvenzverwalter weggenommen?
Es ist nämlich so, dass ich das Haus gar nicht los sein will, es sind zwar hohe Schulden/Hypotheken, aber es würde etwas übrig bleiben beim Verkauf. Würde das der Verwalter dann nicht an mich auszahlen und ich muss nichts weiter machen?
Ich habe oft mit „Schrottimmobilien“ und sich daraus ergebenden Schulden bei Banken zu tun.
Nach meiner Erfahrung wollen die Banken selbst auch keine Zwangsversteigerung oder gar Privatinsolvenz des Eigentümers/Bankkunden.
Ich biete ein auf Immobilien zugeschnittenes Vergleichsverfahren an und mache für die Banken die verschiedenen Lösungswege transparent: in der Regel läuft es dann auf eine Schuldenregulierung ohne Zwangsversteigerung oder Insolvenz hinaus.
Ein erstes Beratungsgespräch, in dem wir die Situation und Lösungsmöglichkeiten durchsprechen, kann ich innerhalb von wenigen Tagen anbieten – ich biete die Beratung, Vertretung inzwischen bundesweit an, das geht auch telefonisch oder per Skype.
Immobilie Insolvenzverfahren: Ich habe leider eine „Schrottimmobilie“, die jetzt völlig überschuldet ist und die ich nicht mehr loswerde.Ich schleppe dadurch eine Schuldenlast von ca. 200.000 Euro herum und will jetzt eine Vergleichslösung mit der Bank bzw. Banken.Es sind eine Sparkasse und Sparda.
Ich werde bei den Banken nicht ernst genommen-man vetröstet mich, sagt, ich soll Raten zahlen.Aber die Schulden-Situation bleibt ja. Ich möchte daher einen Experten für Immobilien in der Insolvenz. Wie lange sind die Wartezeiten bei Ihnen als Insolvenzanwalt?
Ich stelle bei Durchführung von Vergleichsverfahren fest, dass Banken bei richtiger Kommunikation und Dokumentation der verschiedenen Szenarien Zwangsversteigerung bzw. Insolvenzverfahren offen sind für außergerichtliche Lösungen „ohne Zwang“.
Mir hat erst kürzlich ein Banker bei einem Gespräch gesagt, dass die Bank schlechte Erfahrungen mit Insolvenzverwaltern und der Verwertung im Insolvenzverfahren gemacht habe (hohe „Kostenbeitrag“ den der Verwalter sich ausbedingt und wenig Einsatz bei dem Verkauf…).
Ein vernünftiges Gespräch auf Augenhöhe ist sehr wichtig und ich rate, hier einen Moderator einzusetzen – gerne erläutere ich Ihnen das genaue Vorgehen in einem (Telefon-)Gespräch. Ich freue mich, wenn ich für alle Beteiligten eine gute außergerichtliche Einigung (ohne Zwangsversteigerung und ohne Insolvenz) erzielen kann.
Ich fürchte ich muss mit meiner Immobilie auch in die Insolvenz (Verbraucherinsolvenz oder Privatinsolvenz). Die Zwangsversteigerung ist bereits eingeleitet. Ich rechne nicht damit, dass im Zwangsversteigerungsverfahren ein hoher Kaufpreis erzielt werden kann. Und in einem Insolvenzverfahren wird der Insolvenzverwalter eine hohe Vergütung abziehen – Geld das im Gegensatz zum „normalen Verkauf“ fehlt. Außerdem würde ich – ggf. mit Makler – bei eigenem Verkauf einen viel höheren Preis erzielen. Das ist doch ein großer Vorteil für die Bank.
Die beste Lösung ist tatsächlich ein freier Verkauf der Immobilie oder eine Ablösesumme aus dem Umfeld. In meinen Gesprächen mit Banken stelle ich immer wieder fest, dass man dort an einer vergleichsweisen Einigung über einen freien Verkauf interessiert ist und nicht an einer Zwangsversteigerung oder an einer Privatinsolvenz. Die negativen Folgen und Kosten einer Zwangsversteigerung sowie die Anteile, die ein Verwalter sich ausbedingt und die üblen Ergebnisse bei einer „Verwertung im Insolvenzverfahren“ haben sich herumgesprochen.
Gerne führe ich derartige Moderationen mit Banken und Vergleichsverfahren (deutschlandweit) durch – nehmen Sie gerne einfach Kontakt zu meinem Büro auf – gerne per Kontaktformular oder per eMail. Sie können auch vorab in einem Erstberatungsgespräch mehr zu dem genauen Ablauf erfahren.
Betr. Immobilie in der Insolvenz retten
Ich steh kurz vorm Insolvenzverfahren (PrivatinsolvenZ) und die Bank selbst hat das Immobiliendarlehen gekündigt meint aber selbst, keine Privatinsolvenzverfahren zu wollen!
In meiner Ratlosigkeit habe ich jetzt ihren Artikel gefunden und denke, dass es nach Ihrer Erfahrung das beste ist zusammen mit der Bank (sitzen quasi in einem Boot) eine Lösung zu finden. Damit ich nichts falsch mache: Können Sie die Einigung mit der Bank begleiten bzw. einen Vergleich durchführen?
Haben Sie damit gute Erfahrung?